我爱我家年年度董事会经营评述(我爱我家年财报)

我爱我家2018年年度董事会经营评述(我爱我家2018年财报)

我爱我家（000560）2018年年度董事会经营评述内容如下：

一、概述 (一)报告期内经济与市场环境情况分析 2018年，我国国民经济发展总体平稳，经济社会发展主要预期目标较好完成。根据国家统计局数据显示，2018年全国国内生产总值首次突破90万亿，按可比价格计算，同比增长6.6%,经济运行的稳定性和韧性明显增强。整个市场供求稳定，居民消费保持温和上涨趋势。 中国房地产市场规模GMV已超20万亿。存量房市场与开发增量市场规模已在接近1:1的趋势，北上广深为代表的一二线城市二手房交易规模已超过甚至数倍于一手房市场交易规模。中国房地产市场正在开始步入以存量房交易占主导规模的下半场，市场格局和结构将发生显著变化。这是行业的发展趋势，也是企业的发展机遇。 我国房地产经纪行业与房地产市场发展进程基本同步。目前中国的房地产市场正处于从快速发展期走向成熟期的阶段，经济发展较快的一二线城市已逐渐进入存量房市场，三四线城市仍然以新房市场为主。随着国家”租购并举”政策的落地，房屋租赁市场也在快速发展中，尤其机构租赁比例正在逐步增加。与发达国家对比，我国经纪行业主要服务的存量房交易及租赁交易尚处于发展阶段，还有较大的市场和服务能力提升空间。 在行业周期性方面，我国的房地产市场受政策影响较大，我国房地产市场基本呈现三年一个周期的情况。目前房地产市场正处于长期调控中，受”一城一策”、\”精准调控\”、\”房住不炒\”、\”租购并举\”等政策影响，2018年大多数城市房地产市场交易保持在一个较低的水平，部分城市在市场下行的压力下放松入户政策，也给租赁市场带来了前所未有的机遇期。 二手房方面，整个二手房经纪业务已经开始迎来存量房时代。根据公司房地产落地城市数据及公开资料统计显示，2018年全国二手房成交量与2017年基本持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015年、2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交量开始回升，但处在2017年以来低位上。 新房代理业务稳中有升，市场分化明显。国家统计局数据显示，2018年，全国商品住宅销售面积14.8亿平方米，增长2.2%,同比基本持平。2018全年商品住宅销售额达12.6万亿，同比增加14.7%,增速回落至20年以来低位。与此同时，城市格局也发生了明显变化，尤其随着\”因城施政、分类调控\”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%,一线和二线城市成交规模继续同比下降。 房屋资产管理业务方面，随着国家\”租购并举\”战略的落地实施，加上该领域目前尚未出现垄断性龙头企业，市场参与者们正处于着力扩大管理规模、抢占市场份额的阶段，大量房企纷纷通过布局、并购等途径试水房屋资产管理业务。同时，租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间也吸引众多金融机构加速涌入，市场整体不断成熟，经营主体也日益专业化和规范化。 (二)报告期公司主要经营指标完成情况 2018年，公司实现营业收入1,069,213.55万元(其中主营业务收入1,018,528.64万元),较去年同期增长710.91%;实现营业利润98,700.58万元，较去年同期增长928.22%;实现归属于母公司所有者的净利润63,100.66万元，较去年同期增长765.69%;扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润65,469.41万元，较去年同期增长1,011.36%;经营活动产生的现金流量净额为80,508.66万元，较上年同期增长146,122.28%;报告期末，公司总资产1,836,887.16万元，较去年同期增长7.22%;净资产949,264.75万元，较去年同期增长18.06%;归属于上市公司股东的净资产940,625.75万元，较去年同期增长20.97%。 (三)报告期公司经营管理情况 2018年，公司在\”打造城市综合服务提供商\”的发展战略指导下，顺应市场发展情况，依托公司品牌影响力及良好的业务基础，充分利用上市公司平台资源，加速业务融合升级，重点推进工作如下： 1.完成北京我爱我家98.44%股权收购，促使公司规模及市场竞争力得到极大加强公司顺利完成了以发行股份及支付现金的方式购买我爱我家房地产经纪16名股东合计持有的我爱我家房地产经纪84.44%的股权，同时非公开发行股份募集配套资金重大资产重组事宜。并于报告期内通过协议收购了我爱我家房地产经纪少数股东股权，至此，本公司持有我爱我家房地产经纪98.44%股权。通过上述重组及股权受让，完成上市公司的产业升级，成为中国房地产综合服务行业的龙头企业，公司规模及市场竞争力得到了极大加强，进一步增强了对我爱我家房地产经纪的控制力度，提升公司管理决策效率，实现公司资源的最有效配置及完成母子公司利益的完全一体化，并进一步增强公司盈利能力，有助于更好地推进公司战略发展布局。 2.完善组织架构，完成公司更名，形成以房地产综合服务为核心业务的\”我爱我家 昆百大\”两大业务体系的融合升级鉴于公司购买我爱我家房地产经纪相关事项实施完成后，公司主营业务发生重大变更，根据重组后公司的实际情况及战略发展定位，为满足公司经营发展需要，进一步强化公司管理、提高运营效率、优化管理流程，公司对组织架构进行了调整和完善。同时，公司正式更名为\”我爱我家控股集团股份有限公司\”。在上市公司平台下，形成\”我爱我家\”新增业务和\”昆百大\”原有业务两个体系。同时，新设\”昆明百货大楼投资控股有限公司\”,作为统筹昆百大原有业务的主体；我爱我家房地产经纪则统筹房地产综合服务业务。通过上市公司、我爱我家房地产经纪、昆百大控股和下属各专业公司三层，把公司的企业名称、商号和商标、标识系统梳理完善并高效地使用管理起来，实现\”我爱我家 昆百大\”的业务融合升级，跨越式打开公司原有业务的扩展空间，真正形成各项业务资源聚合的\”打造城市综合服务提供商\”的战略路径。 3.引入58集团作为战略股东，实现双方资源优势互补 报告期内，公司引入58集团作为战略投资者。58集团通过旗下五八有限公司以支付现金方式成为公司第二大股东。此次引入58集团作为战略投资者，看重58集团作为一家坚守发展线上信息导流平台原则不改变的平台企业，能够为房地产经纪行业和经纪公司的发展带来助力。与此同时，双方在商业上形成优势互补和资源共享，58集团着力于线上平台和互联网产品工具的开发，而我爱我家则在存量房交易和房屋租赁行业都有着非常重要的影响，本次合作将有利于双方线上线下资源的优势互补。 4.拟收购中环互联100%股权，实现\”直营 加盟\”两条战略线发展模式，高效跨越式拓展全国市场布局 2018年，公司启动重大资产重组，拟以发行股份及支付现金的方式购买南昌中环互联信息服务股份有限公司(以下简称\”中环互联\”)100%的股权，同时拟以询价方式向不超过十名符合条件的特定投资者非公开发行股份募集配套资金。中环互联是国内较早采用加盟模式的房地产中介服务行业企业。截至2018年10月31日，中环互联已在南昌、长沙、武汉、太原、成都、乌鲁木齐等十七个城市布局超过2,400家加盟门店，其中，中环互联在南昌、长沙、武汉、太原等地已经形成较强的竞争优势。本次并购将现阶段不适合直营模式扩张的城市范围纳入了公司市场拓展的版图，高效提升市场占有率，将利于各方在市场区域覆盖、业务模式方面形成明显的协同优势。并购完成后，公司可快速形成覆盖全国北部、东部和中西部主要大中城市的门店网络，能够充分发挥直营模式和加盟模式各自优势，充分发挥公司的房屋资产管理业务优势，为更广阔地区客户提供房地产综合服务，扩大在业内形成的整体领先优势，顺利推进业务发展，增强综合竞争优势。 截止目前，公司及各方正积极推进本次重组所涉及的法律、审计和评估等各项工作。 5.与国内各协同企业积极开展战略合作，共同构建行业和谐生态圈 报告期内，公司先后与海尔集团(青岛)金融控股有限公司、中国建设银行股份有限公司、微软(中国)有限公司、中国移动通信集团北京有限公司开展战略合作，多方面实现公司业务的跨界融合和创新，一方面有助于公司进一步探索房地产经纪市场服务模式，加快我爱我家的转型和升级，通过业务创新解放生产力，提升综合竞争力，对公司未来经营发展有着积极的促进作用，另一方面，通过聚合多方优势资源，有利于不断推动房地产行业的规范、健康、可持续发展，共同构建开放、共享、共赢的行业和谐生态圈。 6.回购公司股份，健全公司长效激励机制基于对公司业务转型及未来持续稳定发展的信心和对公司股票价值的合理判断，为 维护广大投资者利益，增强投资者信心，同时建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，保持公司长久持续运营能力和发展，综合考虑公司的财务、经营状况，报告期内，公司决定使用自筹资金以集中竞价交易方式回购公司股份用于实施股权激励计划。公司自2018年7月13日首次以集中竞价方式回购股份以来，累计回购了34,863,973股，支付总金额为199,974,923.41元(含交易费用)。借此调动公司管理层和核心骨干员工的积极性和创造性，确保公司未来发展战略和经营目标的实现，促进公司长远发展。 截止目前，本次回购股份方案已实施完毕。公司将在条件成就后尽快制定激励方案并予以实施。 7.房地产综合服务业务工作重点 2018年，公司房地产综合服务团队结合国家政策趋势以及各区域现状，因城施策，重点开展二手经纪、房屋资产管理、新房等业务。各业务重点工作如下： (1)房地产经纪业务 ①二手房经纪业务 报告期内，公司一直致力于在业务已落地城市加大区域深耕，不断提升二手房买卖和二手房租赁的经营规模及管理效率，有效提升市场占有率。2018年，公司二手买卖业务实现营收近40亿元，同比增长3.2%。效率方面，面对市场的不景气，公司积极进行业务调整，通过区域精耕，有效提升市占率，通过精细化管理，提升人均产出。与此同时，为实现直营和加盟并行的战略目标，公司2018年开启了与中环互联的并购重组，中环互联作为国内较早采用对加盟门店进行直营化管理的房地产中介服务企业，是加盟模式中仅有的持续盈利企业。待业务合并完成后，公司运营门店网络将拓展至25个城市，总门店数超6000家，员工总人数将超7.5万人。 ②新房业务 2018年，公司打破城市间的限制，形成了区域城市间联动。同时，公司新房事业部所覆盖的10个城市新房参考市占率均实现同比大幅提升。报告期内，公司新房累计业务收入16.3亿元，与去年同期相比增幅4.5%。 (2)房屋资产管理业务 \”相寓\”是我爱我家旗下房屋资产管理品牌，在运营效率、管理规模、可持续发展质量等方面都处于国内领先水平，经过多年市场培育，业务已覆盖全国14个城市，在管规模30.3万套，较2017年年底增长19%,净增4.8万套。2018年，房屋资产管理业务运营效率稳步提升，\”相寓\”全国平均出租率为94.9%,平均出房周期为9.7天。 另外，\”相寓\”还通过提供家电、保洁、维修等服务获取一定的增值费用。2018年，\”相寓\”全国委托收益16.54亿元，同比2017年净增5.57亿元，增长50.78%。 (3)商业物业资产运营管理业务 报告期内，公司商业团队因店制宜，持续对负责运营的商场的经营结构、品牌结构进行完善和调整，优化招商工作，提升客户体验，并通过新型网络营销与传统营销相结合的方式开展一系列营销活动，稳固、提升销售和人气。在经济不景气的环境下，基本保持了公司商业物业运营业绩同比稳中有升。 二、核心竞争力分析 报告期内，公司聚合了我爱我家房地产综合服务和昆百大商业资产运营两大业务的优势，有效实现了业务协同，公司核心竞争力和经营规模均得到大幅提升，继续朝城市综合服务提供商的战略目标前进。 1.行业地位和品牌影响力公司作为首家登陆A股主板市场的房地产经纪行业上市企业，凭借超过20年的房产交易及管理服务经验，为居民提供值得信赖的品质服务是公司的核心竞争力。公司旗下聚集了我爱我家、相寓、昆百大、伟业顾问、汇金行、我爱我家海外等多个专业品牌及产品线，并多次荣获中国品牌力指数C-BPI房产中介服务品牌力第一名等多项品牌荣誉。 公司的品牌形象和服务品质价值是公司实现规模扩张和企业发展的核心要素和重要依托。中国十几年来房地产开发持续高速发展的结果形成了极其庞大的房地产存量市场，这为公司存量房经纪和房屋租赁业务的发展提供了极其巨大的市场空间。 公司商业资产管理业务经过60年商业经验的积累及基因沉淀，使得\”昆百大\”品牌在云南省内已经形成了较高的知名度。随着业务的不断融合，公司的品牌价值持续溢价，行业地位和品牌优势将成为公司在商业资产管理未来扩张发展的重要支持和依托，其影响力的不断扩大也将有效促进公司各项业务的经营及发展。 2.资本市场强力助推龙头企业行业地位提升作为首家登陆主板市场的行业龙头企业，资本市场的助推使我爱我家的发展如虎添翼。中国房地产经纪行业的历史和现状是规范度相对较低、行业集中度低、中小企业数量十分庞杂。纵观国外发达国家房地产经纪行业的发展历程无不是从乱到治、从分散到集中、逐步规范和走向较高行业集中度的稳定格局。 资本市场融资渠道多样化，扩张并购支付手段多样化的优势在我爱我家上市后已经充分体现。正在进行收购的南昌中环互联信息服务股份有限公司是国内从事房地产经纪连锁加盟模式的细分行业龙头企业，在全国17个城市共有2400多家门店。我爱我家用发行股份 现金支付将其并入之后，将实现直营、加盟双主线的快速发展模式，有效地将原直营模式无法覆盖的市场区域纳入扩张版图。正在进行收购的湖南蓝海购企业策划有限公司是提供商业地产运营与去化服务的交易平台，完成并购后，会进一步加强我爱我家在商业地产的运营与去化能力。 如上述两个项目顺利完成并购完成，我爱我家的全国市场占有率和门店数接近翻番，商业资产管理产品线及盈利能力得到进一步加强。有了资本市场的强力助推，才有了我爱我家三年扩张到70个城市、10万经纪人、100万套资管房屋规模的宏大计划，3年将超越公司前20年的发展总量。 上市一年时间里，我爱我家先后与国内相关领域的领先企业形成战略合作关系，包括中国建设银行、中国移动、中航信托、海尔金服、京东商城、58同城等，并且受邀入驻雄安新区设立机构开展业务。 3.全国化布局的终端优势和市场深耕优势 公司房地产综合服务业务早在2002年前就已完成了包括北京、上海、杭州、天津、南京、苏州、太原等重点一二线城市在内的第一轮全国布局，目前业务已拓展至国内18个城市，拥有门店3200余家、业务覆盖十余个海外国家和地区，业务内容涵盖房地产服务的全产业链，其中经纪业务在北京、苏州、杭州、南京等多个城市市场占有率名列行业前列。经过10多年的经营和深耕，对本土市场的适应能力极强，形成了稳固的区域优势。我爱我家商业体系在云南具有规模优势和人群基础，业务网络终端覆盖全云南省，与国内外超过万家品牌商户构筑合作联盟，为公司全国化布局提供终端优势。 经过多年的经营和培育，公司房地产综合服务业务和商业资产管理业务均已形成了成熟稳定的客户资源和渠道资源，便于未来相互间的资源共享。全国化布局的终端优势和多年经验积累沉淀的市场深耕优势将成为公司产业升级扩张的扎实基础。 4.各业务板块协同形成公司发展的合力 公司在房地产综合服务的业务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容，包含了除开发以外的房地产市场所有服务业务环节。依托业务管理系统，实现了品牌、客户、数据及产业链资源的融合，真正实现了为客户提供全生命周期的综合服务。 同时，随着各业务的不断深度融合，公司正在加速向城市综合服务提供商的转型升级，将更加充分发挥各经营业态间的协同效应，资源共享，统筹运营，实现优势互补，提升品牌、文化及管理等多方面的核心竞争力，使得公司具备强大的抵御单个细分市场的周期性风险能力，从而有效降低企业的经营风险，提升公司的盈利水平，促进公司经营规模和盈利能力的稳定增长。多业态对品牌形成了有效支撑，组成公司的扩张合力，据此形成公司的独特竞争力。 5.强大的互联网创新能力优势，有效精准把握客户需求 依托扎实的线下业务基础，公司与时俱进，积极采用互联网、移动互联网等新技术、新工具和新手段，不断形成了强大互联网创新优势，并通过一系列战略合作形成外部资源的强力协作和支持。公司依托我爱我家网\”5i5j.com\”开发并陆续上线了集WAP手机版网站、APP、微信公众服务平台等多渠道的移动综合服务平台体系。截止目前，我爱我家官网日均访问量30万以上、APP总下载量约900万、呼叫中心年呼入量约300万，形成了公司强大的互联网创新能力优势。同时，公司网站、核心业务系统中存储了公司业务涵盖的各大中城市的大量楼盘、房源、交易信息以及商业资产管理已有的目标客户信息，共计服务客户总数量约5000万、开发商顾问累计服务约1000家企业、4000个项目。线下实现多入口全场景流量转化，线上线下融合助力效率提升，有效帮助公司精准把握客户需求，实现交易双方更高效匹配，大大增加客户粘性，形成公司核心竞争力。